住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款 " 认房不用认贷 " 等政策措施。
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受访专家认为，持续低迷的楼市是致使此次住建部发声的原因，此前虽然已经出台了多条措施来提振楼市，包括降息等，但效果甚微，楼市仍未有明显起色。
" 此前中央对于房地产的发声基本都是宽泛定调和喊话形式，本次发声则是近期来首次中央对于政策松绑的公开具体表态，提出了具体可行的政策内容和松绑方向，是对 7 月 24 日中央政治局会议的补充和细化。" 诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，住建部此次发声，对接下来地方城市政策调整具有关键性的指导意义。
不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次表态是以住建部召开企业座谈会的形式来发布，政策后续的落地，还需要金融管理部门以及各地贯彻落实。
" 认房又认贷 " 有望松动
从政策方向来看，本次住建部主要提出了三大方向，一是针对首套房首付比例，二是针对改善性住房税费减免，三是针对认房认贷政策。
其中，最受外界关注的就是对于 " 认房不用认贷 " 政策的表述。
" 认房又认贷 " 一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等超 20 城已优化 " 认房又认贷 " 政策。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、成都、西安等十余个核心城市，倪虹部长明确提出个人住房贷款 " 认房不认贷 "，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。
多位受访专家认为，住建部此次对个人住房贷款 " 认房认贷 " 的表述，对于一线城市影响是最大的。
据悉，目前北京的购房政策为 " 认房又认贷 "，即如名下有 1 套住宅或全国内存在贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住宅即为二套。其商业贷款最低首付普宅为 60%，非普为 80%，房贷利率在 5.25%。
如果改为 " 认房不用认贷 "，换房家庭首付比例可以调整为 35%、房贷利率可以降至 4.75%。
对于上海而言，当前也是执行认房又认贷政策，换房家庭购房首付比例高达 70%、房贷利率高达 5.25%。若改为 " 认房不用认贷 "，则首付比例可以调整为 35%、房贷利率可以降至 4.55%。
" 对京沪两地的分析可以看出，认房不认贷能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。" 易居研究院研究总监严跃进表示。
" 若是取消认房认贷，购买二套房就可以按照首套房标准执行，对于改善性客户来说是一个重磅利好，大大降低购房成本，减轻还款压力，拉动入市积极性，促进改善性需求释放。" 陈霄称。
不过，中原地产首席分析师张大伟认为，认房不认贷在一线城市预计不会全面松绑，很可能会率先在北京的房山，上海的临港等偏远区域试点。
8 月上旬各地有望陆续落实政策
除了取消认房又认贷政策，此次住建部提及刺激购房市场的政策，还包括降首付和降房贷利率、换房减免税费。
" 目前，热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。" 陈文静称。
据统计，目前多个一二线城市首套房首付比例在 30%，甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于 5 年期以上 LPR。
" 短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行 30% 的二线城市或逐步降至 20% 下限，同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能。" 陈文静称。
严跃进表示，目前还有一些城市没有把首付比例降低到 20%，且利率依然高于 4.0%，预计 8 月上旬各地会陆续落实此类政策。
对于改善性住房换购税费减免方面，2022 年 9 月，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，指出 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内，在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
此次住建部强调进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。
" 税收政策方面，预计有两个调整方向，一是优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准；二是热点城市增值税免征期从 5 年回到 2 年，降低住房交易成本。" 李宇嘉表示。
陈文静表示，7.24 中央政治局会议后，住建部率先释放积极信号，主管部门的发声不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪，预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市的政策优化或已在路上。
" 此次政策调整，是 2014 年去库存以来又一次政策大力度纾困，主要目的就是稳定和托底地产，释放内需和消费潜力，实现稳增长、稳就业目的。考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛，会有效果，但具体的效果，要看后续各地推进落实的情况，也要看金融财税部门后续的政策实施。" 李宇嘉称。
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